APR - Preguntas sobre préstamos APR (Tasa Porcentual Anual) y los costos del préstamo

Tasa de Porcentaje Anual — APR(Annual Percentage Rate, tasa porcentual anualizada) se entiende de la siguiente manera:

Por ejemplo, si solicitas unpréstamo a 30 años con una tasa fija del 5%, por un monto de $100,000, tu pagomensual (capital + intereses) será de $536.82
(es decir: $536.82 = $100,000 × (0.05 ÷ 12) × (1 + 0.05 ÷ 12)^360 ÷ [(1 + 0.05÷ 12)^360 − 1])
A primera vista, parece que estás tomando prestado $100,000 al 5% de interés.
Pero si durante el proceso del préstamo pagaste $3,000 en finance charges(gastos relacionados con el préstamo), en realidad estás recibiendo $97,000netos ($100,000 - $3,000) a cambio de pagar $536.82 cada mes.
($536.82 = 97,000 × [r × (1 + r)^360] ÷ [(1 + r)^360 – 1])
Es decir, estás pidiendo prestado esos $97,000 a una APR real del 5.27%.
Ese 5.27% es tu APR.

Si tu préstamo incluye financecharges (gastos relacionados con el préstamo), como origination fee(tarifa de originación), discount points (puntos de descuento), underwritingfee (tarifa de evaluación del préstamo), etc., entonces el APR será másalto que la interest rate (tasa de interés nominal).
Si tu préstamo es un "no cost loan" (préstamo sin costo, tambiénllamado no point no fee), incluyendo lo que comúnmente llamamos nocost refinance (refinanciación sin costo), todos los gastos son cubiertospor terceros (como la compañía prestamista, el vendedor o el agenteinmobiliario), y tú no pagas nada adicional, entonces el APR real será igual ala tasa de interés.

Sin embargo, al hacer un préstamosin costo, en los documentos proporcionados por el corredor de préstamos o elprestamista, como el Loan Estimate (LE) y el Closing Disclosure (CD),es posible que aún veas un APR diferente al de tu interest rate. Esto sedebe a que:
• Según las regulaciones federales, todos los costos clasificados como financecharge deben incluirse en el cálculo del APR;
• Incluso si estos gastos son cubiertos por el prestamista o el vendedor (porejemplo, lender credit), mientras se generen por el préstamo, deben serincluidos en el APR;
• Los formularios de los documentos no distinguen quién paga los gastos, sinoque suponen que los cubre el borrower (prestatario), y así se calcula elAPR.

Cuando se diseñaron estosformularios de solicitud de préstamo, los reguladores solo exigían que seinformaran los gastos relacionados con el préstamo (es decir, financecharges), y se asumía que eran pagados por el prestatario (borrower).No se consideró el caso en que parte o todos los gastos fueran cubiertos porterceros.
Por eso, al hacer una no cost refinance (refinanciación sin costo),aunque tú personalmente no pagues nada, igual verás un APR ligeramente superiora la tasa de interés, y eso es lo que lleva a muchos prestatarios a sentirseconfundidos por la APR mostrada en los documentos.

Este fenómeno se explica con másdetalle y ejemplos en el artículo “¿Por qué el LE (Loan Estimate) en un No CostRefinance suele causar confusión?”.

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finance charges (cargos financieros)

origination fee (comisión de aperture)

discount points ( puntos de descuento)

underwriting fee (comisión de aprobación)

interest rate ( tasa de interés)

Annual Percentage Rate (APR, tasa anual equivalente)

Loan Estimate (LE, estimación de préstamo)

Closing Disclosure (CD, documento de cierre)

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